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以案释法丨卖方未履行合同 法院判决双倍返还定金12万 [复制链接]

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      李某与黄某签订工程抵款房买卖协议,后因黄某未从开发商处取得工程抵款房,李某到法院起诉黄某要求双倍返还定金。
      

      
      2016年11月,李某与黄某签订协议书,约定黄某将某工程抵款房出给李某,总价40万元,黄某支付定金6万元,余款待抵房流程完毕,签订完购房合同,银行到账一次付清,双方并对定金支付方式等事项进行了约定。李某随即通过银行向黄某转账支付定金6万元。后李某诉至法院,称黄某在其不知情的情况下,将涉案房屋卖给他人,黄某应向其双倍返还定金12万元。
      
      黄某辩称,涉案房屋并非工程抵款房,而系案外人开发的房屋,涉案房屋的产权人为案外人,黄某没有处分权,黄某无权以自己的名义与他人签订买卖协议或者以其他方式处分房屋,双方签订的买卖协议侵犯了第三人的合法权益,依据法律规定,双方签订的买卖协议属于无效协议。黄某收取李某的定金6万元没有法律依据,且在李某起诉后,黄某已将定金6万元返还给了李某,现不存在再次返还的问题。
      
      法院经审理认为,双方当事人签订的买卖协议系双方的真实意思表示,在该协议中明确了黄某将涉案房屋出给李某,并对房屋总价、付款方式等进行了约定,根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定,黄某以其对标的物无处分权为由主张双方签订的买卖协议无效的抗辩不能成立,双方当事人签订的买卖协议合法、有效,对双方均具有约束力。根据合同法第一百一十五条的规定,黄某在收取李某交付的定金后,因无法将抵房流程履行完毕,导致不能按照协议约定履行自己的合同义务,买卖协议不能继续履行的责任在于黄某,黄某作为违约方,应当按照法律规定将收取的定金双倍返还给李某,因黄某已经向李某退还定金6万元,因此黄某还应当再向李某返还定金6万元。
      

      
      法官提醒 买卖双方要践行诚信理念遵守契约精神
      
      最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”据此,即使对出的标的物不享有所有权或处分权,双方签订的买卖合同仍然有效,买受人可以要求出卖人承担违约责任、赔偿损失等。
      
      合同法第一百一十五条规定:“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”定金罚则的作用在于制裁违约方,收取定金一方如不履行约定要双倍返还定金。
      
      诚实信用原则是民商事主体从事民事活动应当遵守的最基本原则,一旦违背,不仅增加了人与人之间的距离,还增加了市场交易的成本。人人都知道诚信的好处,都想生活在诚信的社会里,但空洞的口号显然建立不了诚信社会,只有让失信的人不但得不到好处,而且付出得不偿失的代价,让诚信的人获得更多的尊重并由此收获更多的利益,社会诚信才能有效建立,诚信体系建设需要全社会的共同努力!(文中当事人为化名)
      
      
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