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楼面价13000,开发商若不亏本,新房价格要卖多少? [复制链接]

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      来源:专聊房君
      
      我们常把土地比成“面粉”,新房比成“面包”。一般来说,“面粉”价格高低决定了“面包”价格,土地价格影响到房价走向。所以,当你所在城市的某个板块拍出一块商品房用地,我们可了解一下开发商开盘的价是多少,从而对版块内的房价有一个基本判断。
      
      先来看看几个关键名词:
      
      楼面价=土地总价/土地面积*容积率;
      
      容积率=地上总建筑面积/用地面积;
      
      建安成本=人工费+建材费+所有管理费用(注:多层与小高层、高层价格有差异,多层1300元/平米,小高层1500/平米;高层1700/平米,各城市可能有一定差异);
      
      财税管理费=税费+借款利息+管理费用(注:这部分费用一般为住房价的15-17?各地有所差异);
      
      企业所得税=(销价格-财税管理费)*25?/p>最终,住房价=楼面价+建安成本+财税管理费+企业所得税+预期利润
      
      下面举例计算,假如某市刚拍出的地块楼面价13000,计算结果如下:
      
      住房价=13000+1300+25000*17?5000*83?5?5000*10?6237元
      
      根据上述计算,13000元的楼面价,卖出的价应为2.6万元,正好是2倍关系,此关系只是一种巧合。事实上,如果更高楼面价,保本价就不会是2倍的关系,大家可以按此公式算算你所在城市地块的新房价是多少?
      
      当然,这仅是常规推导出的新房价。事实证明,楼面价确实对房价影响至关重要。但现实中,新房价受多方面影响。特别是在当前严厉的限价政策之下,高地价不一定卖出高房价,那么就意味着一些房企要亏本卖房。
      
      
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